Martin Slavev · RE/MAX Alfa
Průměrný byt v Praze se prodává 87 dní. Můj průměr je 34.
Ne štěstím. Vstupní cenu stavím na reálných prodejních cenách z katastru, ne na přáních. Prezentaci na úrovni developerského projektu dodám do 72 hodin od podpisu. A inzerát necílím naslepo — pracuji s databází přes 2 400 aktivních poptávek v Praze a Středních Čechách.
- RE/MAX Alfa
- 4,9/5 · 87 hodnocení na Firmy.cz
- 30 let v obchodu
* Demo data — před spuštěním budou nahrazena ověřenými čísly z posledních 12 měsíců.
Proč většina bytů v Praze zbytečně prodělá
Ne kvůli trhu. Kvůli třem chybám, které se opakují pořád dokola — a každá z nich má cenovku.
Špatná vstupní cena
Nasadíte cenu o 10 % výš, „ať je z čeho slevovat“. Jenže inzerát, který visí déle než 6 týdnů, kupující čtou jako „něco s ním je“ — a přestanou se ptát. Pak slevujete pod tržní cenu, abyste je přitáhli zpátky.
Typická ztráta: 300 000 – 500 000 Kč
Amatérská prezentace
Kupující si o ceně rozhodne v prvních 8 sekundách prohlížení inzerátu. Fotky mobilem za šera, rozestlaná postel, žádný půdorys — to všechno čte jako důvod k nižší nabídce. A on tu nižší nabídku pošle.
Typická ztráta: 150 000 – 400 000 Kč
Makléř bez poptávkové databáze
Vystaví inzerát na Sreality a čeká, kdo se ozve. Bez okruhu prověřených zájemců nevznikne konkurence — a bez konkurence nikdo nepřihazuje. Prodáte prvnímu, kdo přijde, za první cenu, kterou řekne.
Typická ztráta: klidně i celá vaše vyjednávací pozice
Nechte si to říct od lidí, kterým jsem prodával
„Půl roku nám jiná kancelář tvrdila, že trh stojí. Martin to prodal za tři týdny — a o půl milionu dráž.“
Jana a Petr Kovaříkoviprodej bytu 3+kk, Praha 4
„Tři dědicové, každý jiná představa. Martin nás srovnal čísly, ne řečmi. Prodáno za plnou cenu.“
Vladimír Součekprodej domu po rodičích, Beroun
„Výkupní firma mi nabízela 9,4. Martin řekl „počkejte měsíc“ a prodal za 11,8. Ta jedna věta mě zaplatila dům na hypotéce.“
Tomáš Hruškaprodej bytu po babičce, Praha 6
Jak to u mě probíhá — od schůzky po předání klíčů
- 01do 48 hodin
Schůzka a cenová analýza
Přijedu, projdu nemovitost a do 48 hodin dostanete cenovou analýzu postavenou na reálných prodejních cenách z katastru — ne na inzerovaných, které nikdo nezaplatil. Řeknu vám i cenu, kterou slyšet nechcete, pokud je pravdivá.
- 02do 72 hodin od podpisu
Příprava a prezentace
Profesionální fotograf, video, půdorys, 3D prohlídka a konzultace home stagingu. Vše platím já, ne vy. Do 72 hodin od podpisu smlouvy je inzerát venku — a cílím ho placenou reklamou na lidi, kteří v posledních 30 dnech hledali nemovitost ve vaší lokalitě.
- 03první nabídka do 14 dní
Prohlídky a vyjednávání
Prohlídky organizuji do bloků, aby se zájemci potkali — konkurence zvedá cenu. Každý zájemce projde ověřením financování, než s ním vůbec jednáme. Cíl: do 14 dní od spuštění první nabídka k jednání.
- 0430–60 dní dle financování
Právní servis a předání
Rezervační smlouva, advokátní úschova, kupní smlouva, katastr, předávací protokol, přepisy energií. Vy podepisujete, já hlídám termíny. Peníze máte na účtu dřív, než kupující dostane klíče.
Obchod jsem se neučil na školení realitní kanceláře
Moji prarodiče přišli z Bulharska a čtyřicet let prodávali zeleninu a sazenice na trhu v Berouně. Každého zákazníka znali jménem. Tam jsem pochopil, že obchod není trik — je to pověst, kterou si budujete jedním prodejem za druhým.
Vyučil jsem se číšníkem, prošel několika obory obchodu a posledních skoro třicet let dělám obchod a investice do nemovitostí. Takže když vám říkám, kolik váš byt stojí, není to číslo z ceníkové tabulky. Je to číslo, za které bych ho koupil nebo prodal já sám.
Říkám věci na rovinu, i když nejsou příjemné. Klient, kterému makléř tři měsíce přikyvuje, přijde o víc peněz než klient, kterému makléř první den řekne pravdu.
Na rovinu — co se lidé ptají, než podepíšou
Zvládnete — a možná to bude dobrá volba, řeknu vám to na rovinu na první schůzce. Ale počítejte se mnou: samoprodejci v Praze prodávají v průměru o 5–8 % levněji, protože nemají srovnání cen z katastru, frontu ověřených zájemců ani nervy na vyjednávání o vlastních penězích. U bytu za 8 milionů je to 400–640 tisíc. Moje provize je nižší než tahle ztráta — a platíte ji až z výsledku.
Rozhodnutí je vždycky vaše — bez vašeho podpisu se nic neprodá. Moje práce je přinést vám všechny nabídky na stůl a k nim čísla: kolik zájemců prohlídku vidělo, jak se chovaly srovnatelné nemovitosti v okolí a co se stane s cenou, když počkáme další měsíc. Pokud je nabídka pod tržní cenou, řeknu vám to a doporučím ji odmítnout.
Protože do přípravy investuji vlastní peníze — fotograf, video, půdorys, 3D prohlídka a placená reklama. To dělám jen tam, kde vím, že prodej dotáhnu. Navíc jedna nemovitost inzerovaná pěti makléři za pět různých cen kupujícího odradí: čte to jako nemovitost, kterou nikdo nechce. Smlouvu uzavírám na dobu určitou, takže když nedodám, jste za pár měsíců volní.
Provizi řeknu na první schůzce podle typu nemovitosti, ceny a rozsahu práce — žádné hvězdičky ani skryté poplatky. Platíte ji až po úspěšném prodeji z kupní ceny a jsou v ní zahrnuté fotky, video, půdorys, marketing, prohlídky, vyjednávání i právní servis. Když se neprodá, neplatíte nic.
Pak jsme někde špatně odhadli cenu nebo poptávku — a to poznáme z čísel do prvních tří týdnů. Každých 14 dní dostanete report: kolik lidí inzerát vidělo, kolik jich přišlo na prohlídku a co říkali. Podle toho měníme cenu nebo prezentaci. Náklady na přípravu jdou z mé kapsy, takže riziko nesu s vámi.
Je to praktický limit. Každou zakázku vedu sám — prohlídky, vyjednávání, hlídání termínů — a při víc než šesti bych začal delegovat na asistenty, což je přesně ten servis, kvůli kterému lidé od velkých kanceláří odcházejí. Kdyby byl volný jen jeden termín, řeknu vám to a nabídnu datum, kdy začneme.
Jestli chcete slyšet, kolik vaše nemovitost opravdu stojí — zavolejte.
První schůzka je nezávazná a nic vás nestojí. Odejdete z ní minimálně s cenovou analýzou, kterou můžete použít, i kdybyste prodávali sami.