Nezávazná konzultace

Prodej nemovitosti s Martinem Slavevem

Svůj byt prodáte tak jako tak. Otázka je, kolik peněz na tom necháte ležet.

Rozdíl mezi dobrým a špatným prodejem téhož bytu je v Praze běžně 300 000 Kč a víc. Není to o štěstí — je to o vstupní ceně, prezentaci a o tom, kolik zájemců proti sobě postavíte. Přesně tohle je moje práce.

Chci nezávaznou konzultaci

01Problém

Tři způsoby, jak při prodeji přijdete o 300 000 Kč

01

Necháte inzerát zestárnout

Byt nasazený o 10 % nad trh vypadá první dva týdny sebevědomě. Po šesti týdnech vypadá podezřele. Po třech měsících voláte zájemcům vy — a to už cenu neurčujete, jen přijímáte. Data z trhu jsou nemilosrdná: inzeráty starší 60 dnů se v Praze prodávají v průměru o 7 % pod původní nabídkou.

02

Prodáte prvnímu, kdo přijde

Bez fronty zájemců není vyjednávání. Jeden kupec znamená, že o ceně rozhoduje on. Pět kupců ve stejném týdnu znamená, že o ceně rozhodujete vy. Proto prohlídky organizuji do bloků a proto před spuštěním inzerátu obvolám svou databázi poptávek — první prohlídky mám domluvené dřív, než inzerát vůbec vyjde.

03

Podepíšete s kupcem, který nemá peníze

Nejdražší věta v realitách: „Hypotéku určitě dostanu.“ Dva měsíce blokované nemovitosti, pak zamítnutý úvěr — a vy začínáte znovu, s inzerátem, který už každý viděl. U mě jde každý zájemce k jednacímu stolu až po ověření financování naším hypotečním specialistou.

02Mechanika prodeje

Žádná magie. Systém, který má termíny ve smlouvě.

01do 48 hodin

Schůzka a cenová analýza

Přijedu, projdu nemovitost a do 48 hodin dostanete cenovou analýzu postavenou na reálných prodejních cenách z katastru — ne na inzerovaných, které nikdo nezaplatil. Řeknu vám i cenu, kterou slyšet nechcete, pokud je pravdivá.

02do 72 hodin od podpisu

Příprava a prezentace

Profesionální fotograf, video, půdorys, 3D prohlídka a konzultace home stagingu. Vše platím já, ne vy. Do 72 hodin od podpisu smlouvy je inzerát venku — a cílím ho placenou reklamou na lidi, kteří v posledních 30 dnech hledali nemovitost ve vaší lokalitě.

03první nabídka do 14 dní

Prohlídky a vyjednávání

Prohlídky organizuji do bloků, aby se zájemci potkali — konkurence zvedá cenu. Každý zájemce projde ověřením financování, než s ním vůbec jednáme. Cíl: do 14 dní od spuštění první nabídka k jednání.

0430–60 dní dle financování

Právní servis a předání

Rezervační smlouva, advokátní úschova, kupní smlouva, katastr, předávací protokol, přepisy energií. Vy podepisujete, já hlídám termíny. Peníze máte na účtu dřív, než kupující dostane klíče.

03Důkazy

Takhle to dopadá, když se to dělá pořádně

Byt 3+kk, 78 m² · Praha 4 – Podolí

8 900 000 Kč9 420 000 Kč

21 dní na trhu47 zájemců

Byt 2+kk, 54 m² · Praha 10 – Vršovice

6 190 000 Kč6 450 000 Kč

18 dní na trhu38 zájemců

Rodinný dům 5+1, 164 m² · Beroun

12 500 000 Kč12 500 000 Kč

41 dní na trhu19 zájemců

Video reference — „Půl roku nám jiná kancelář tvrdila, že trh stojí. Martin to prodal za tři týdny — a o půl milionu dráž.“
Jana a Petr Kovaříkovi
prodej bytu 3+kk, Praha 4

04Co všechno dostanete

Patnáct položek. Většinu platím dopředu já.

Cenová analýza z reálných prodejních cen katastruhodnota 5 000 Kč
Profesionální fotografie (interiér, exteriér, detaily)hodnota 8 000 Kč
Videoprohlídka nemovitostihodnota 12 000 Kč
3D virtuální prohlídka (Matterport)hodnota 7 000 Kč
Profesionální půdorys s výměramihodnota 2 500 Kč
Konzultace home stagingu + drobné úpravyhodnota 6 000 Kč
Záběry z dronu (domy a pozemky)hodnota 5 000 Kč
Placená reklama cílená na aktivní poptávku v lokalitěrozpočet 10 000+ Kč
Obvolání vlastní databáze 2 400+ poptávek před spuštěním inzerátunekoupíte nikde
Topování na Sreality a dalších portálechhodnota 4 000 Kč
Energetický průkaz (PENB)hodnota 3 500 Kč
Ověření financování každého vážného zájemcehypoteční specialista
Blokové prohlídky — organizace a osobní vedenív ceně
Kompletní právní servis: rezervace, kupní smlouva, úschova, katastrhodnota 25 000 Kč
Předávací protokol a přepisy energiív ceně

Celková hodnota:přes 90 000 Kč

To všechno je zahrnuté v provizi — a většinu z toho platím dopředu ze svého, dřív než vy zaplatíte cokoliv.

05Závazky ve smlouvě

Čtyři závazky, které podepíšu do smlouvy

Slova jsou levná. Tohle jsou podmínky, které se mnou máte černé na bílém:

01

Smlouva bez výpovědní lhůty

Kdykoli usoudíte, že svou práci nedělám, odejdete. Bez sankce, bez odůvodnění, bez čekání. Riziko nesu já.

02

Prezentaci platím já — i když se neprodá

Fotograf, video, 3D prohlídka, půdorys, home staging konzultace, placená inzerce. Když se nemovitost neprodá, je to moje ztráta, ne vaše faktura.

03

První nabídka do 14 dní, nebo snižuji provizi

Do 14 dní od spuštění inzerátu vám přinesu první nabídku k jednání. Když ne, snížím si provizi o předem sjednané procento. Termín je ve smlouvě, ne v řečech.

04

Maximálně 6 prodejů měsíčně

Vaše zakázka nebude jedna z padesáti v šuplíku. Když je kapacita plná, řeknu vám to a nabídnu nejbližší volný termín — nebo doporučím kolegu, za kterého dám ruku do ohně.

06Kvalifikace

Pro koho nejsem

Ušetřím nám oběma čas. Nebudeme si sedět, pokud:

Chcete nasadit cenu o 20 % nad trh „a uvidíme“.

Neuvidíme. Uvidíte mrtvý inzerát a za půl roku prodej pod cenou. Tuhle strategii vám nepodepíšu — ani za provizi.

Prodáváte byt pod 2 miliony.

Můj způsob práce (prezentace za desítky tisíc, blokové prohlídky, vyjednávání) se u těchto cen nezaplatí ani vám, ani mně. Doporučím vám kolegu, který segment dělá dobře.

Chcete makléře jen „na papírování“.

Na smlouvy vám stačí advokát za pár tisíc — a upřímně vám ho doporučím. Já prodávám. Kdo chce jen razítko, u mě přeplatí.

Čekáte, že budu přikyvovat.

Říkám věci na rovinu, i když nejsou příjemné. Kdo hledá makléře, který mu potvrdí, co chce slyšet, najde jich v Praze tři tisíce. Já to nebudu.

07Konzultace

Nezávazná konzultace k prodeji

Vyplňte, co prodáváte, a do 24 hodin se vám ozvu. Na schůzce dostanete cenovou analýzu z reálných prodejních cen — je vaše, i kdybyste se rozhodli prodávat bez makléře.

08Námitky

Co se prodávající ptají, než podepíšou

Klasika oboru: makléř „koupí zakázku“ cenou, kterou vám nikdy nedoručí, a pak vás tři měsíce postupně slevuje. Já vám ukážu reálné prodejní ceny z katastru — ne inzeráty — a cenu, kterou před vámi obhájím čísly. Jestli vám někdo slibuje o 15 % víc, zeptejte se ho, kolik takových prodejů letos dotáhl a za kolik. Já vám ta čísla dám sám od sebe.

Nebudou. Prohlídky vedu já a organizuji je do bloků — místo patnácti návštěv v týdnu máte dvě odpoledne, kdy jste stejně nemuseli být doma. Každý zájemce je předem ověřený telefonátem, ne anonym z inzerátu.

Termín předání je součástí vyjednávání, ne diktátu kupujícího. Běžně dohodneme 30–90 dní od podpisu kupní smlouvy, u řetězových prodejů i delší lhůtu. Když potřebujete čas na koupi nového bydlení, řekneme to kupujícím dopředu a hledáme ty, kterým to vyhovuje.

Prakticky nic než podpisy a vlastní rozhodnutí. Fotky, video, půdorys, PENB, inzerci, prohlídky, vyjednávání, smlouvy, úschovu, katastr a přepisy energií řeším já. Od vás potřebuji dokumenty k nemovitosti a přístup pro fotografa.

Ne, je to naprosto běžné. Zástavu vypořádáme z kupní ceny přes advokátní úschovu: banka dostane svou část, zbytek jde vám. S bankou komunikuji já a vyžádám si vyčíslení k předčasnému splacení, abychom předem věděli přesná čísla.

Těchto prodejů dělám hodně a fungují na jednom principu: rozhodujeme podle čísel, ne podle emocí. Každá strana dostane stejné podklady a stejné informace, komunikuji se všemi zvlášť i společně. Kde je potřeba, přizvu advokáta na vypořádání.

Protože mám ve smlouvě termíny a možnost odejít bez výpovědní lhůty. Inzerát je venku do 72 hodin, první nabídka do 14 dní — nebo si snižuji provizi. Prezentaci platím ze svého, takže čekání je hlavně moje ztráta.